2008-04-28 09:17:00 潘琳 搜房

　　固定利率房贷：进入加息周期较合算

　　据了解，光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为三类：分别为1至5年、 5至10年、10至20年，目前，各档次产品的具体利率标准没有确定。不过，业内人士分析，固定房贷 利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6.12%稍微高一些。

　　据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款 人的月供就要有相应的增加。

　　而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内 利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50万元期限为10年的房贷为例，如果从办 理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固 定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。

　　对于即将推出的固定房贷利率业务，不少购房者都表现出了相当浓厚的兴趣。在记者采访的过程中了 解到，有的投资者表示，房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把 握。但是，也有投资者表示办理房贷不会选择固定利率。“对今后的银行利率走势无法判断。如果以 后银行下调利率，我感觉固定利率房贷会亏钱的。”

　　对此，理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人 来说，选择固定利率贷款是不划算的。

　　理财师分析指出，对于有升息预期的投资者比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备 一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家 银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判 断今后的贷款利率会升到8%、9%。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利 率。不过理财专家认为，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一到两次的加息，此时申请固定利率 房贷，风险可能比较大。

　等额本息还款：适合收入稳定的群体

　　据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为 33万元，其中支付利息款金额为13万。

　　对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。

　　等额本金还款：适合目前收入较高的人群

　　除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

　　举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万。

　　使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。

　　如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。